北京二手房進入存量優(yōu)化調(diào)整期
2025-07-03 11:20:36
來源：北京商報
分享到
7月1日，北京商報記者根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2025年1—6月，北京市二手住宅累計網(wǎng)簽88575套，逼近9萬套，創(chuàng)三年以來同期新高。二手房全口徑網(wǎng)簽量突破9萬套。分析指出，年內(nèi)，北京二手房走過了從政策驅(qū)動到自主調(diào)節(jié)的周期。在掛牌房源超16萬套的背景下，北京二手房市場進入存量優(yōu)化的關(guān)鍵調(diào)整期。
三年新高
隨著6月結(jié)束，北京二手房市場在政策刺激下逐漸升溫，購房者信心快速修復(fù)。2025年1—6月，北京二手住宅總網(wǎng)簽量達88575套。
北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2025年上半年二手房網(wǎng)簽量也為近三年同期最高值。2022年、2023年、2024年上半年二手房網(wǎng)簽量分別為69754、84332、74780套。
通過數(shù)據(jù)不難看出，自2024年起，一系列房地產(chǎn)利好政策陸續(xù)落地北京，對二手房市場的刺激作用貫穿2025年上半年。2025年1—5月，北京二手住宅網(wǎng)簽量分別為12480、11876、19234、15569、14277套。
從成交量趨勢來看，2025年3月、4月在政策效應(yīng)持續(xù)釋放疊加入學(xué)置業(yè)需求的帶動下，二手房成交需求集中釋放，網(wǎng)簽量觸頂，隨后市場逐步自然回落。
根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，6月北京二手住宅網(wǎng)簽量15139套，環(huán)比5月上漲6%，同比微漲1%。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進分析稱，與2024年6月政策拉動的情形不同，2025年6月的市場表現(xiàn)呈現(xiàn)出獨特特征。隨著前期政策效應(yīng)逐步衰減，2025年6月北京二手房市場依托自身供需調(diào)節(jié)機制，實現(xiàn)了網(wǎng)簽量的逆勢上揚，充分顯示出北京二手房市場自我修復(fù)與調(diào)節(jié)能力的增強。
“當(dāng)前二手房市場連續(xù)2個月網(wǎng)簽量維持1.4萬—1.5萬套區(qū)間波動的運行態(tài)勢，正處于存量優(yōu)化的關(guān)鍵調(diào)整期。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅強調(diào)，鑒于掛牌房源量在16萬套以上的規(guī)?；A(chǔ)上，市場正通過自主調(diào)節(jié)逐步構(gòu)建新的平衡機制。從去化邏輯看，月度2萬套左右的網(wǎng)簽量是推動供需關(guān)系優(yōu)化的重要支點，今年3月的階段性突破已為市場提供了積極信號。
嚴躍進表示，當(dāng)二手房價格調(diào)整至合理區(qū)間，其性價比優(yōu)勢會刺激需求釋放，形成“價格回調(diào)—成交回升”的自我調(diào)節(jié)機制。他表示，這種機制的底層支撐是價格已觸達購房者心理預(yù)期閾值，使得市場成交對政策加碼的依賴性減弱，轉(zhuǎn)而通過價格杠桿實現(xiàn)供需平衡。
膠著博弈
經(jīng)歷此前“小陽春”后，6月北京樓市進入了平穩(wěn)期。購房者入市節(jié)奏放緩，小業(yè)主守住掛牌價不再降低，供需雙方價格博弈呈現(xiàn)加劇態(tài)勢。
二手房市場在經(jīng)歷了一年多的價格調(diào)整期后，“價格觸底”似乎正逐漸成為二手房經(jīng)紀人的一致共識。北京商報記者在大興區(qū)亦莊片區(qū)某頭部中介機構(gòu)經(jīng)紀人王倩的電腦上看到，近20套130平方米的房源中，進行過調(diào)價操作的房源不足5套。
“二手房市場正處于膠著狀態(tài)?！蓖踬灰越谝惶讕Э?5次的精選房源為例，她表示，該套房源在其同小區(qū)的10余套掛牌房源中，憑借中間樓層和掛牌價處于中位數(shù)的優(yōu)勢獲得較多購房者關(guān)注，但房源掛牌近2個月時間并未成交。
究其原因，議價空間縮小未達到購房者心理價位成為關(guān)鍵。王倩表示，有一組強意愿購房者在與小業(yè)主協(xié)商價格時，因20萬元的降價幅度超出小業(yè)主可接受范圍，最終未達成一致。
同樣的情況還發(fā)生在豐臺區(qū)成壽寺片區(qū)，該片區(qū)某頭部中介機構(gòu)經(jīng)紀人王東新表示，在近期成交的4組房源中，一位小業(yè)主在已經(jīng)選購好新房的情況下，將此前掛牌的小面積剛需型房源的價格下調(diào)了近20萬元，調(diào)價后第5天便有購房者洽談，最終在掛牌價的基礎(chǔ)上讓利10萬元，從調(diào)價到簽約僅用一周時間。
“從不同類型房源的價值分化邏輯來看，核心驅(qū)動因素仍與市場供需結(jié)構(gòu)密切相關(guān)?！惫惴治龇Q，在過去30年房地產(chǎn)開發(fā)周期中，市場供應(yīng)以剛需及剛改類產(chǎn)品為主，導(dǎo)致改善型二手房在存量市場中的占比長期偏低。而當(dāng)前需求端已完成一輪迭代，改善型需求成為市場主力。
郭毅表示，在此背景下，改善型二手房因供應(yīng)稀缺、需求旺盛，疊加其價格相較新房存在一定優(yōu)勢，已逐步進入供需平衡狀態(tài)，后續(xù)房價持續(xù)下行的可能性顯著減弱。
“雙軌運行”
剛需房源議價空間相比改善及高端住宅仍有較大空間，但不容忽視的是，剛需房源仍是各片區(qū)成交量最大的戶型。
王倩告訴北京商報記者，在近期成交的6套房源中，剛需房源因其總價低、功能性適配、流通性強等諸多優(yōu)勢，成功簽單的房源占到5套。
朝陽區(qū)朝陽公園片區(qū)某頭部中介機構(gòu)經(jīng)紀人李愛琴告訴北京商報記者，剛需房源在二手房市場屬于“硬通貨”，往往是年輕置業(yè)人群購房過渡期的首選。但是有一點值得注意，剛需房源抗風(fēng)險能力較弱，價格波動幅度相比改善房源、高端改善房源較大。
剛需房源快速成交的同時，改善型房源成交量也有所提升。李愛琴表示，朝陽板塊周邊客群多為資金較為充足的置換客群。從供給端來看，板塊剛需改善房源也就是面積段在110—140平方米的房源掛牌較少，所以也就形成兩端發(fā)力的差異化格局。
“此前出售的10套房源中，剛需房源和改善型房源占比約為8：2，而現(xiàn)在被縮小至7：3?！崩類矍俦硎?，從市場表現(xiàn)上來看，改善型房源價格已經(jīng)觸底，下降空間有限，雖然總價均為1000萬元以上，但是購買該類型房源的客群信心更為充足，成交量也隨之上升。
郭毅表示，對于改善型二手房而言，賣家群體普遍具備較深厚的資金與房產(chǎn)積累，變現(xiàn)緊迫性較低，加之其對房源價值的評估更為理性，不會因短期市場波動而大幅讓利。這種基于價值認知的堅守，使得改善型二手房價格亦呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢。整體來看，供需結(jié)構(gòu)錯配與賣家心理預(yù)期共同構(gòu)成了不同房源價值分化的底層邏輯，推動市場向差異化穩(wěn)定格局演進。（記者王寅浩 李晗)
返回頂部